La “cedolare secca” è un regime di tassazione relativo alla locazione di determinati immobili, introdotta nel 2011 con lo scopo di far emergere parte di quel sommerso che si trova nel mercato degli affitti. Di seguito vengono fornite alcune indicazioni per focalizzarne i principali contenuti.

Il reddito che il locatore ricava dalla locazione di un fabbricato può essere tassato col regime ordinario o con un sistema agevolato detto della “cedolare secca”, secondo quanto scelto dal locatore stesso.

Se viene preferito il regime ordinario gli importi ricavati dalla locazione (ridotti in base alle disposizioni vigenti) saranno sommati agli altri redditi percepiti e tassati in relazione allo scaglione IRPEF in cui il contribuente rientra.

Se invece si sceglie il regime della “cedolare secca”, il reddito derivante dagli immobili locati non sarà assoggettato all’IRPEF, ma a un’imposta fissa, “secca”. Detto reddito concorre comunque alla formazione del reddito complessivo utilizzato per calcolare deduzioni e detrazioni (ad esempio per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico) e per la determinazione dell’ISEE.

La scelta di adesione all'opzione della “cedolare secca” è di competenza del solo locatore (inteso come persona fisica titolare del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento) per i contratti che riguardano immobili a uso abitativo, e relative pertinenze, locati per finalità abitative e regolarmente accatastati.
 
Ciò comporta per il locatore il pagamento di un'aliquota sull'intero canone annuo, in sostituzione dell'IRPEF, pari al 21% per i contratti a canone libero e al 15% per quelli a canone concordato redatti sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.
 
L'adesione all'opzione per la “cedolare secca” consente di eliminare quelle imposte normalmente dovute per i redditi delle locazioni:
-l’IRPEF e le addizionali (regionale e comunale)
-l'imposta di registro compresa quella dovuta per la risoluzione e la proroga del contratto di locazione
-l'imposta di bollo compresa quella, se dovuta, sulle risoluzioni e sulle proroghe.
Pertanto anche l'inquilino trae beneficio da quest’opzione, non pagando l'imposta di registro e quella di bollo e non pagando gli adeguamenti del canone in base all'aumento ISTAT (non esigibile da parte del locatore in caso di scelta dell'opzione in parola).
 
L'adesione all'opzione della “cedolare secca” deve essere esercitata nella fase della registrazione del contratto di locazione (che, alla presenza di determinate condizioni, può essere fatta on-line tramite il software SIRIA messo a disposizione dall’Agenzie delle Entrate, oppure presentando il modulo cartaceo “modello 69” alla stessa Agenzia) e vale per l'intera durata dello stesso, salvo revoche da parte del locatore. Il “modello 69” dal 3 febbraio sarà sostituito dal “modello RLI” (Registrazione Locazioni Immobili) anche se nel periodo fra la sua entrata in vigore e fino al 31/03/14 sarà possibile presentare agli uffici dell’Agenzia delle Entrate, oltre al “modello RLI”, anche il “modello 69”.
In caso di proroga del contratto l’opzione alla “cedolare secca” deve essere confermata all’Agenzia delle Entrate entro 30 gg. dal momento della proroga stessa. E’ comunque facoltà del locatore, nel caso in cui l’opzione non fosse esercitata né durante la registrazione del contratto, né con l’eventuale proroga, di poterla esercitare per le annualità successive procedendo entro 30 gg. dalla scadenza di ciascuna annualità.
Prima dell’atto formale della registrazione del contratto, il locatore deve informare il conduttore, a mezzo raccomandata, della sua decisione di aderire a detta opzione specificando anche l’espressa rinuncia a ogni aggiornamento del canone, compreso l’aumento ISTAT.
 
L’imposta relativa alla “cedolare secca” deve essere versata entro le scadenze previste per il versamento dell’IRPEF, sia in acconto sia a saldo.
 
Conviene aderire all’opzione per la “cedolare secca”?

Non c’è una risposta in assoluto, la convenienza è figlia di ogni specifica situazione fiscale.
Sicuramente tale opzione si rileva molto conveniente quando il locatore possiede altri redditi sottoposti a tassazione IRPEF: la convenienza aumenta all’aumentare di tali redditi.
Se per esempio il reddito imponibile di un contribuente (escluso quello della locazione) è pari a €.75.000, il 95% del reddito proveniente dalla locazione (gli anni precedenti era l’85%, da quest’anno è ridotta dal 15 al 5 per cento la deduzione forfetaria del canone di locazione prevista in assenza dell’opzione per il regime della cedolare secca) sarebbe tassato al 43% (aliquota massima); aderendo all’opzione della “cedolare secca” quest’ultimo reddito sarebbe invece tassato, per un contratto ordinario, al 21% con indubbi benefici economici. 
In generale si può affermare che alla presenza di altri redditi soggetti a IRPEF l’opzione è conveniente.