Una nuova puntata con i consigli di Davide Saviozzi per come gestire la vendita di un immobile.
 
Vendita con pluralità di agenzie e valutazione valore di mercato
 
Avviato il percorso di recupero delle documentazioni necessarie e utili alla vendita (RICORDO che L’ A.P.E. , attestato prestazione energetica, è necessario fin da subito ), se si è scelto di affidarci a più  agenzie immobiliari , è cosa buona far valutare l’ immobile a 3/4 di esse , meglio se almeno una di queste è operativa nella zona dell’ immobile perché secondo me la conoscenza dei luoghi e delle caratteristiche dei centri abitati e dei gusti abitativi di chi cerca casa in quella zona , è fondamentale per dare la giusta collocazione di fascia di prezzo.

Chiedete sempre quale è la percentuale di provvigione che sarà dovuta solo in caso di vendita dell’immobile ad un cliente “portato” dall’ agenzia, ricordando che per far maturare per l’ agenzia il diritto alla provvigione può essere sufficiente anche dare delle banali indicazioni come  dove si trova l’immobile e chi è il proprietario ( avrebbe messo comunque in contatto le Parti ).

Quindi trattative di nascosto potrebbero essere più dannose che utili e visto che alla fine rischiereste comunque di dover pagare la provvigione, tanto vale che ci facciate fare il nostro lavoro che è anche quello di portarvi alla conclusione della vendita guidandovi nel percorso ed evitando dei danni dovuti alla poca dimestichezza con il settore.

Generalmente le agenzia della zona della Valdiserchio  applicano una percentuale che va dal 2% al 3% oltre a Iva ma si può concordare preventivamente la percentuale in maniera superiore o inferiore o in modalità forfettaria; in sostanza è una trattativa tra l’ agenzia ed il cliente.

Percentuali superiori al 3% possono essere giustificate solo da altissimi livelli pubblicitari quali indicativamente costanti vetrine immobiliari sui maggiori portali di annunci, prime  pagine di riviste specializzate ecc. , visibilità  assai costose che generalmente vengono attuate dall’ agenzia solo in caso di incarico di vendita in esclusiva ( una sola agenzia a gestire l’ immobile il cui servizio è regolato da relativa scrittura privata contenente gli impegni dell’ agenzia e del committente), ma di questa modalità parleremo nello specifico in un’ altra puntata.

Nell’ analizzare le valutazioni di prezzo che vi verranno fornite cercate di essere il più obbiettivi possibili , nelle stime di immobili il valore affettivo che nutrite per il vostro immobile per l'acquirente conta zero, quindi cercate di vedere le cose  con i suoi occhi.

Un parametro  importante ma non determinante è senz’ altro il classico valore al mq ( è possibile vedere le apposite tabelle di prezzi con i valori medi di ogni Comune) soprattutto sul costruito nuovo.

Ma negli anni della crisi si è fatto strada a mio avviso un parametro diverso ossia “quale tipo di acquirente e con quali possibilità economiche si può approcciare all’ acquisto di un determinato tipo di immobile “.

Forse mi spiego meglio con un esempio : se vado a stimare un terratetto di ampissima metratura posizionato in una corte di 30 case ( chi abita nei nostri paesi sa di cosa parlo), non potrò mai attribuirgli lo stesso valore di vendita di una casa ad angolo con il giardino su 3 lati situata in bel contesto residenziale anche se questa è di metratura inferiore.

Il terratetto di corte sarà destinato ad un acquirente che necessita di ampi spazi ma che ha una disponibilità economica non sufficiente ad acquistare immobili di migliore qualità; per cui se si vuol veramente vendere bisogna fare un prezzo appetibile altrimenti ci si scontra con immobili di categoria superiore e dopo un anno la casa è ancora da vendere.

Sono poi importanti le pertinenze esterne extra abitative come giardino , garage, posti auto esclusivi , la quantità di spese condominiali , lo stato di manutenzione e se c’è bisogno o meno di interventi, quanta richiesta c’è per abitazioni in quel determinato paese e l’ intorno ambientale.

Nel complesso si può dire che la valutazione di un immobile è diventata più un esercizio di individuazione della categoria dei potenziali acquirenti e di quanta disponibilità economica possano avere piuttosto che una nuda e cruda stima basata su parametri numerici definiti dal valore €/mq. Quindi se le indicazioni di prezzo delle agenzie che hanno stimato l’ immobile sono più o meno similari vuol dire che il prezzo di vendita  è quello e farlo pubblicizzare con un prezzo molto più alto può solo farvi ritardare la vendita.

Nonostante questo però è ovvio che l’ immobile è vostro e che siete gli unici a poter decidere con quale prezzo farlo uscire in pubblicità e se e  quando abbassarlo ; in caso di ribasso ricordatevi di avvertire contemporaneamente  le agenzie a cui lo avete affidato e se qualcuno modifica il prezzo al ribasso senza il vostro preventivo consenso richiamatelo immediatamente all’ ordine.

Situazioni di questo tipo disorientano gli acquirenti e svalutano il vostro immobile.

Le tempistiche di vendita negli ultimi anni si sono purtroppo allungate e mediamente servono almeno 6-8 mesi, fatti salvi colpi di fortuna o prezzi particolarmente attraenti, ma capita anche di arrivare alla conclusione dopo oltre un anno.

A volte per facilitare la vendita è prassi che le agenzie incaricate “ passino “ l’ immobile anche a colleghi con cui collaborano. Per cui non stupitevi  e non allarmatevi se vedete il vostro immobile pubblicizzato da agenzie che non conoscete personalmente, voi continuerete a relazionarvi solo con coloro a cui avete dato l’ incarico.

Normalmente la possibilità di questa situazione viene esposta verbalmente al momento della presa in carico dell’ immobile ma non essendo di grande rilevanza ai fini della vendita viene spesso non memorizzata dal venditore.

Generalmente la provvigione viene pagata all’agenzia alla stipula del compromesso perché in quel momento l’ accordo è fatto e le parti possono sciogliersi solo o di comune accordo o nel caso che una delle due si metta in stato di inadempienza, ma l’ agenzia ha comunque assolto il compito a cui è deputata per cui ha comunque il diritto alla provvigione.

Nei casi in cui il compromesso, e quindi il buon fine della compra-vendita , sia vincolato al realizzarsi di clausole condizionanti , è preferibile, anche per l’ agenzia , aspettare che esse siano soddisfatte e incassare la provvigione solo a quel momento.

I casi più classici sono quelli legati ad una richiesta di mutuo dell’ acquirente o ad un progetto o sanatoria edilizia che deve terminare il suo iter .

Sperando di essere stato utile vi porgo i saluti e vi invito a leggere la prossima puntata che tratterà della vendita con incarico in esclusiva, vantaggi e svantaggi