Terzo capitolo dei suggerimenti di Davide Saviozzi per la vendita di un immobile.

 Vendita di immobili in esclusiva

L’ incarico di vendita in esclusiva è una libera scelta del proprietario dell’ immobile da vendere e consiste nell’ affidare ad una sola agenzia la gestione della vendita.

L’accordo viene solitamente redatto in forma scritta e firmata dal venditore e dall’ agenzia immobiliare e prevede obblighi e diritti per entrambi.

Presenta sicuramente vantaggi e svantaggi.

Nella nostra zona della Valdiserchio, fatti salvi rapporti fiduciari e di amicizia con alcuni agenti immobiliari , non è mai stato molto in voga come metodo ma ultimamente una  fetta di venditori si stanno indirizzando su questa tipologia di vendita anche se poi , a sentire cosa mi dicono alcuni miei clienti, non ne rimangono quasi mai particolarmente soddisfatti, probabilmente perché certi meccanismi non vengono ben compresi o vengono illustrati dall’ agente immobiliare in modo troppo superficiale.

Cerco di descriverlo nella maniera meno tecnica possibile .

L’ incarico di vendita in esclusiva è un po’ come cedere all’ agenzia parte della libertà decisionale sulla vendita dell’ immobile, in quanto viene formalizzato con una scrittura privata fra l’ agenzia ed il proprietario, nella quale sono indicati alcuni passaggi fondamentali.

In parole povere viene redatto un contratto tra il venditore e l’ agenzia immobiliare dove sono elencate una serie di clausole con “diritti e doveri“ dell’ uno e dell’ altro.

Quindi, come ogni contratto, tutte le clausole ed i vari punti possono essere negoziati con l’ altra Parte.

Quasi sempre contiene una clausola con  un prezzo minimo di base a cui, se raggiunto dal compratore portato dall’ agenzia,  l’ immobile deve essere venduto. 

In caso di rifiuto del proprietario l’ agenzia può avere comunque diritto al pagamento dell’ intera provvigione o almeno ad avere diritto a un indennizzo.

Sono due situazioni diverse che possono essere specificate nella stesura del contratto di vendita in esclusiva.

Nel caso di vendita dell’ immobile senza l’ ausilio dell’ agenzia titolare dell’ incarico in esclusiva ( con altra agenzia o anche in proprio ) quest’ ultima avrà comunque il diritto alla provvigione .

Tra le clausole ci sarà ovviamente indicata la percentuale a cui avrà diritto l’ agenzia in caso di vendita e ci deve essere un termine di tempo trascorso il quale l’ incarico scade ed è da considerarsi decaduto.

Il consiglio generale è sempre quello che vale per tutti i contratti: prima di firmare leggete bene ogni punto e se c’è qualcosa che non vi torna o dei termini che non conoscete chiedete consiglio a chi ne sa più di voi.

Detto questo cerco di indicare alcuni accorgimenti che il venditore può prendere e che gli diano la possibilità di cogliere gli aspetti positivi della vendita in esclusiva minimizzando gli aspetti negativi.

Il primo aspetto positivo è che vi raffronterete con un solo interlocutore evitando una miriade di telefonate provenienti da tante agenzie diverse, che possono risultare fastidiose, ed eviterete prezzi diversi da agenzia ad agenzia che generano confusione ( in caso di modifica del prezzo spesso il venditore si dimentica di avvertirle tutte).

Ovviamente però l’ agenzia titolare dell’ incarico in esclusiva avrà facoltà anche di “passare “ l’ immobile anche a colleghi con cui collabora ma voi continuerete ad averla come vostro referente unico.

Il consiglio è di scegliere con cura l’ agenzia.

Scegliete quella di cui avete buone referenze a livello professionale ma anche quella con cui sentite di avere maggior feeling e che dimostra maggiori capacità di illustravi gli scenari di vendita spiegandovi bene i vari passaggi.

L’ altro aspetto positivo è che, per il periodo di esclusiva, l’ agenzia può investire sul vostro immobile con campagne pubblicitarie di livello più qualitativo perché non sussiste il pericolo che dopo avere speso risorse economiche l’ immobile possa esser venduto da altri concorrenti. Chiedete però quale tipo di campagna pubblicitaria ha intenzione di mettere in atto e fatevelo specificare per scritto nell’ incarico , fatevi specificare per quante volte viene ripetuta e fatevi specificare che dovete essere avvertiti quando viene attuata in modo che possiate controllare personalmente.

In generale non accontentativi di un semplice “ pubblicizzare l’ immobile”.

Le spese per le campagne pubblicitarie sono solitamente a carico dell’ agenzia e in Il linea di massima si tratta di copertine sui giornali specializzati e spazi pubblicitari anche su giornali non specifici ma soprattutto di vetrine sui maggiori portali di annunci immobiliari (sono anche assai costose) che con pochi clik potete controllare se effettivamente messe in opera .

Il periodo di tempo dell’ esclusiva viene concordato di comune accordo , generalmente da un minimo di almeno 4 mesi a 6 mesi ma può essere anche di periodo superiore o inferiore ed è rinnovabile.

Consiglio come primo periodo 4 mesi in modo da poter verificare l’ effettiva efficacia dell’ agenzia e anche se vi siete trovati bene come rapporti personali e se non siete soddisfatti lasciate terminare il periodo di tempo e cambiate interlocutore.

Solitamente ogni agenzia immobiliare decanta le proprie capacità di vendita ma non c’è da criminalizzare l’ auto promozione , fa parte del gioco , sta solamente cercando di prendere l’ incarico per un immobile che gli piace e crede di poter vendere ma visto che la bacchetta magica non esiste, capita spesso che nonostante le risorse e l’ impegno profuso l’ immobile non viene venduto.

Oltre ad un prezzo in linea  la fortuna ,sotto forma di coincidenze giuste al momento giusto, gioca purtroppo un ruolo molto rilevante nel nostro lavoro specialmente in questo periodo.

Diffidate invece di chi dopo 20/30 giorni dopo avere preso l’ incarico di vendita e quindi avervi stimato l’ immobile, viene a dirvi che il prezzo è da calare sbandierando report con migliaia di contatti dei quali nessuno ha portato ad un concreto interesse.

Le cose sono due , o ha toppato clamorosamente la stima e quindi non ha grandi conoscenze del mercato del luogo, o sta solo facendo il proprio interesse  per facilitarsi la vendita con un prezzo molto ribassato rispetto all’ effettivo potenziale e quindi, se non avete necessità impellenti di vendere, tenete duro.

Personalmente ritengo che la vendita in esclusiva sia un ottimo metodo di lavoro nei centri urbani di più grande dimensione rispetto ai nostri paesi perché lì c’è una moltitudine di immobili in vendita ed un buon livello pubblicitario può far emergere il vostro rendendolo più visibile ai potenziali acquirenti facilitandone la vendita.

In un piccolo Comune come Vecchiano e i suoi immediati dintorni parliamo mediamente di circa 400 immobili in vendita per cui chi cerca in questa zona, finisce comunque per vedere nelle pubblicità internet quasi tutti gli immobili della tipologia che ritiene interessante per cui il livello pubblicitario ha certamente una sua rilevanza ma di sicuro influisce di meno.

Spesso è più utile una rete di contatti tra la popolazione  o un incontro e una chiaccherata  al supermercato. 

Saluti , buona esclusiva e buone ferie a tutti-